Почему нельзя подписывать

договор управления многоквартирным домом

 

Договор управления многоквартирным домом, предло­женный городскими чиновниками, подписать, конечно, можно. Только он не будет считаться легитимным, то есть законным, даже если его под­пишут все жители города Тюмени и Тюменской области. Настоящий, действительный, то есть законный и легитимный договор управления многоквартирным домом, состав­ленный в соответствии с Российс­ким законодательством, представ­ляет собой комплексный много­функциональный договор, ибо в нем заключены такие самостоя­тельные части, как:

-управление многоквартирным домом,

- предоставление коммуналь­ных услуг

- оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартир­ного дома.

Именно эти функции составля­ют предмет дого­вора управления многоквартирным домом, а не много­страничное обезличенное описание неизвестно чего, характерное для всех модификаций типового договора, предлагаемого чи­новниками админи­страции г. Тюмени.

Перечень коммунальных ус­луг, услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирно­го дома содержит почти два десят­ка наименований. При этом каждое из них является предметом само­стоятельного договора, и в каж­дом из них содержатся существен­ные, жизненно важные для на­селения условия, без которых он является ничтожным, то есть не­действительным. Такие суще­ственные, жизненно важные ус­ловия, характерные для договоров данного вида, определены и пропи­саны в соответствующих разделах Российского законодательства. Они составляют основу коммунально­го права, являющегося частью об­щего гражданского права в Россий­ском законодательстве.

Наши чиновники не знают основ коммунального права, и не хотят признавать существования такого права для населения. Мало того, упорно и настойчиво навязывают населению такой договор управле­ния многоквартирным домом, в ко­тором не отражены и отсутству­ют существенные, жизненно важные для населения условия.

Российское законодательство в области коммунальных отношений дает четкое определение суще­ственности условий в договорных отношениях. Существенными являются условия о предмете дого­вора, об обеспечении исполне­ния обязательств и условия, ко­торые названы в законе или иных правовых актах как существен­ные или необходимые для дого­воров данного вида. Под иными пра­вовыми актами подразумеваются постановления Правительства РФ в области коммунальных отноше­ний, где указаны конкретные суще­ственные условия, применительно к тем или иным видам жилищно-ком­мунальных услуг:

-  Правила   предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г, Постанов­ление     Госстроя     России     от 27.09.2003 г. №170),

-  Правила содержания общего имущества  в  многоквартирном доме (Постановление Правитель­ства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491).

Потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим предоставления услуг оп­ределены в соответствии с Прави­лами предоставления коммуналь­ных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г., Санитарно-эпидемиоло­гическими правилами и норматива­ми СанПиН 2.1.2.1002-00, Санитар­ными правилами устройства и экс­плуатации систем централизован­ного горячего водоснабжения Сан-ПиН 4723-88 от 15.11.1988 №4723-88 и Государственным стандартом РФ ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие тех­нические условия».

Гражданский кодекс России оп­ределяет, что «договор считает­ся заключенным, если между сто­ронами, в требуемой форме дос­тигнуто соглашение по всем существенным условиям догово­ра» - статья 421, 429, 432, 435 ГК РФ. В договоре отражаются его су­щественные условия, без кото­рых договор не является дей­ствительным - ст. 432 ГК РФ

Многократно за последнее вре­мя приходилось мне читать много­численные копии подобных догово­ров, исходящих из недр городской администрации, разъяснять обращающимся ко мне жителям нашего го­рода основы коммунального права и предлагать им разработанный мною «Договор» и «Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг». Предлагал его и нашей администра­ции - областной и городской. Впол­не естественно, что они были отвер­гнуты. Но не по причине несоответ­ствия федеральному законодатель­ству, а как раз, наоборот - по причи­не соответствия федеральному законодательству. Вполне вероят­но, что он затрагивает карманные интересы и кошельки наших чинов­ников.

Вот и на этот раз принесли мне подобного типа договор уп­равления многоквартирным домом. В сопроводительном к предлагаемо­му договору управления письме, под­писанном заместителем директора департамента городского хозяй­ства, последний, то есть замес­титель директора департамента городского хозяйства, предла­гает жителям многоквартирного дома подписать его. Однако ме­сто, где должна стоять под­пись жителя многоквартирно­го дома, в предлагаемом до­говоре не определено. Насе­лению лишь предлагается «за­полнить таблицу приложения №1 к договору». Таблица эта содержит паспортные данные соб­ственника квартиры, количе­ство проживающих в ней жите­лей, да реквизиты самой квар­тиры. В последней графе и пред­лагается собственнику кварти­ры поставить свою подпись, что­бы удостоверить правиль­ность сообщаемых сведений и ничего более.

Спрашивается, где же соб­ственнику квартиры поставить свою подпись о согласии с условия­ми договора, где же в этом договоре место Сидорова, Петрова или Ива­нова. Сколь ни читай, ни верти этот документ, места для Сидорова, Пет­рова либо Иванова там нет. А ведь Жилищным кодексом Российской Фе­дерации (ч. 1 ст. 162) заключать до­говор управления многоквартирным домом в письменной форме предус­мотрено с каждым собственником помещения в таком доме. И на пер­вой странице договора в самом первом предложении должны быть указаны реквизиты именно соб­ственника квартиры. Зато на каж­дой странице договора, напечатан­ным самым насколько было возмож­ным мелким неразборчивым шриф­том стоит подпись и печать гене­рального директора ООО «УК Союз». Интересно бы знать, какое количе­ство рядовых директоров у такого генерального.

Есть еще одна интересная деталь - на основе проведенного конкурса некая неизвестная никому частная фирма «УК Союз» признана победи­телем, а потому получила право зак­лючения договора управления мно­гоквартирным домом. Не буду пока касаться такого вопроса - имеется ли у названной фирмы страховой капитал для выплаты в соответ­ствии с Постановлением Прави­тельства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного само­управления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным до­мом» неустойки как ресурсоснабжающим организациям, если на­селение не заплатит за соответству­ющие услуги, так и населению, если предлагаемые ему услуги окажутся ненадлежащего качества. Спрашива­ется, почему не генеральный дирек­тор ООО «УК Союз» предлагает жи­телям многоквартирного дома дого­вор управления, а заместитель ди­ректора департамента городского хозяйства администрации г. Тюмени. Ведь согласно федеральному законо­дательству администрация муници­пального органа власти не имеет пра­ва вмешиваться в хозяйственную сферу деятельности. Разве что, если эта сфера затрагивает карманные интересы такой муниципальной вла­сти.

Предложенный населению дого­вор не структурирован, а потому мало понятен, содержит множество несоответствий федеральному зако­нодательству. Помимо того, что раз­мыто определение, а по существу отсутствует предмет договора и его существенные условия, в преамбуле отсутствуют реквизиты собствен­ника квартиры. Отсутствует описа­ние общего имущества дома, без чего невозможно определить и рассчитать стоимость жилищных услуг. Спраши­вается, каким образом рассчитаны суммы жилищных услуг, не имея опи­сания общего имущества дома, пло­щади мест общего пользования, пло­щади земельного участка и т.д. Не отсюда ли столь нелепые суммы в договоре.

К примеру, за подметание полов помещений общего пользования ниж­них 3-х этажей 3 раза в неделю годо­вая плата составляет 40 144,91 руб. За подметание полов помещений об­щего пользования выше 3-го этажа один раз в неделю годовая плата со­ставляет 26 869,47 руб. Количество недель в году - 52. Выходит, что одно разовое подметание полов стоит 257 и 517 рублей соответственно, а что­бы подмести всю общую площадь дома - 774 руб. Это ж, какую   площадь помещений общего пользования нужно иметь рядовому муниципаль­ному дому, если вся жилая площадь дома составляет 2530 кв. метров. Ни одно суперэлитное здание в «дворян­ских гнездах» не сравнится с таким помещением. Следуем далее. Разовое мытье лестничных площадок и мар­шей составляет 430 руб. Уборка зе­мельного участка за год составляет 106 552,49 руб. или 8879 руб. в ме­сяц. Наши дворники и уборщицы по­лучают суммы в пять и более раз меньшие вышеназванных, даже если они обслуживают почти десяток та­ких многоквартирных жилых домов.

Но и это еще не все. За освеще­ние мест общего пользования пред­полагается взимать 10 454,9 рублей. Несложные расчеты показывают, что такой суммы вполне хватит для оп­латы более сотни стоваттных элект­роламп, даже если они будут вклю­чены одновременно круглые сутки 366 дней в году. И такие расчеты можно продолжать по всем позициям пред­лагаемого договора. Особенно уми­ляют и впечатляют суммы, взимае­мые за мелкий ремонт и устранение незначительных неисправностей -33 584,69 руб за год. Получается, что ремонт мелкий и незначительный, зато суммы немалые и значитель­ные. Какие же суммы предполагает­ся взимать с населения за устране­ние более значительных неисправ­ностей и более крупный ремонт на­ших изношенных и недоремонтированных в свое время инженерных се­тей и общих коммуникаций муници­пального дома. В договоре, который соответствует Российскому законо­дательству, должны быть прописаны четкие и внятные позиции в соответ­ствии с правилами и нормами техни­ческой эксплуатации жилищного фон­да.

Таким образом, суммы, взимае­мые за содержание и текущий ремонт жилого дома, не соответствуют объе­му заявленной работы и завышены в несколько раз. Всего же сумма дого­вора составляет 13,27 руб. за кв. метр общей площади квартиры, и это без стоимости работы управляющей организации по управлению домом, которая и вовсе не обозначена. Оче­видно, что полная сумма договора составит 14-15 руб. за кв. метр об­щей площади квартиры, что почти в полтора раза больше, чем это пре­дусматривается для муниципальных жилых домов. (То есть непонят­но на каком основании указанная компания выиграла тендер. В по­становлении правительства РФ №75 от 06.02.2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации...» цены, предложен­ные управляющей компанией, должны быть не выше, чем для муниципального дома. - редакция «Трудовой Тюмени»)

В предлагаемом договоре от мечено, что население обяза­но уплатить пени за просрочку плате­жей в размере 1/300 ставки рефинан­сирования, установленной ЦБ РФ. И это правильно. Однако в Гражданс­ком праве обязательства и обязан­ности исполнителя и потребителя, продавца и покупателя симметрич­ны. Почему же в таком случае не прописано в предлагаемом договоре по­ложение о выплате собственникам жилых помещений в досудебном по­рядке законной неустойки при пред­ставлении им коммунальных услуг ненадлежащего качества или с пере­рывами, превышающими установлен­ную продолжительность.

В предлагаемом договоре не кон­кретизирован порядок расчетов. Оче­видно, предполагается проводить все расчеты через ТРИЦ путем при­нудительного отъема денег у насе­ления за неоказанные услуги либо ус­луги ненадлежащего качества. Из аббревиатуры ОАО ТРИЦ и его учре­дительных документов следует, что основу его деятельности составля­ет биллинг, то есть составление сче­тов. Биллинговэя система, согласно определению - это сертифицирован­ная автоматизированная система Исполнителя для учета операций по оказанию услуг Потребителю и их оп­лате. Создание такой системы пред­полагает наличие присоединенной сети для обеспечения прохождения информационных сигналов от потре­бителя до принтеров ТРИЦа.

К моменту учреждения ОАО ТРИЦ, да и в настоящее время, тако­вой сети не создано, да и вряд ли когда-либо осуществится. А посколь­ку присоединенная сеть отсутству­ет, биллингавая система не сертифи­цирована, и потому деятельность ТРИЦа незаконна, так как печатание тарифов на жилищно-коммунальные услуги это не есть биллинг. В настоя­щем виде ТРИЦ не более чем оцифро­ванный самовар. А поскольку ТРИЦ не может проводить расчеты, в дого­воре предусматривается «организо­вать перерасчет оплаты услуг». По­лучается, что население дважды оп­лачивает функцию начисления опла­ты услуг- сначала ТРИЦу за его фаль­шивые квитанции 3%, затем управляющей организации за так называе­мый перерасчет, который, как прави­ло, не проводится надлежащим обра­зом.

В договоре отсутствует весьма важное положение о том, что плата за содержание и текущий ремонт помещений вносится собственника­ми и нанимателями жилых помеще­ний на расчетный (лицевой) счет многоквартирного жилого дома, где проживают собственники и нани­матели жилых помещений, заключив­шие настоящий договор с управляю­щей организацией.

Списание денежных сумм с расчетного (лицевого) счета много­квартирного жилого дома, необходи­мых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответствующих работ с со­гласия собственников жилых по­мещений многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц. Это поло­жение предписывает управляющей организации ежемесячно составлять акты выполненных работ. Вместо этого ясного и четкого положения, принятого повсеместно в соответ­ствии с обычаями делового оборота, как это прописано в ГК РФ, предлага­ется неэффективная система состав­ления каких-то непонятных актов. Так как не определено, кто должен со­ставлять такие непонятные акты, они и не составляются.

Я отразил лишь немногие, но основные позиции, чем гре­шит предложенный населению дого­вор управления. Но и этого вполне до­статочно, чтобы сделать выводы, по­чему нельзя подписывать договор уп­равления многоквартирным домом, предложенный городскими чиновни­ками:

1.Отсутствует предмет догово­ра.

2. Отсутствует описание общего имущества дома, без чего невозмож­но определить и рассчитать сто­имость жилищных услуг.

З.Не отражены и отсутствуют существенные, жизненно важные для населения условия, без которых до­говор не является действитель­ным, в том числе не отражены и отсутствуют потребительские свойства, федеральные стандар­ты качества и режим предостав­ления услуг.

4. В преамбуле договора отсут­ствуют реквизиты собственника квартиры   предусмотреные с каж­дым собственником помещения в таком доме.

5.   Суммы, взимаемые за со­держание и текущий ремонт жило­го дома, не соответствуют объе­му заявленной работы, и завыше­ны в несколько раз.

6.   Не прописано положение о выплате собственникам жилых по­мещений в досудебном порядке за­конной неустойки при представле­нии коммунальных услуг ненадле­жащего качества или с перерыва­ми, превышающими установлен­ную продолжительность.

7. Расчеты услуг через ТРИЦ путем принудительного отъема денег у насе­ления за неоказан­ные услуги либо ус­луги ненадлежащего качества.

8.   В договоре отсутствует поло­жение о расчетном (лицевом) счете многоквартирного жилого дома, на который вносится плата за содержание и текущий ре­монт помещений.

9.  Списание денежных сумм с расчетного (лицевого) счета   мно­гоквартирного жилого дома, необ­ходимых для финансирования те­кущих работ, производится по фак­ту исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартир­ного дома или уполномоченных ими лиц.

10.  И, самое главное, в дого­воре нет места для подписи дого­вора. Подпись в таблице №1 заве­ряет лишь правильность заполне­ния сведений о собственнике жи­лья. И эту подпись управляющая компания будет использовать про­тив собственников жилья.

Так стоит ли подписывать такой неполноценный дорогостоя­щий договор?

Неоднократно приходилось слышать сетования наших чиновников - вот, мол, не готовят специалистов для жилищно-комму­нального хозяйства города, нет со­ответствующей правовой литера­туры. В 2005 году я подготовил к печати книгу «КОММУНАЛЬНОЕ ПРАВО», написанную в соответ­ствии с федеральным законода­тельством Российской Федерации, где собраны и обобщены практи­чески все правовые и норматив­ные документы касательно комму­нальных отношений населения с об­служивающими их организациями. Предлагал я ее нашим городским и областным властям. Под предло­гом отсутствия денег (на самом же деле причина другая), чиновники от­казались ее издать.

Обобщенные в этой книге зна­ния помогли мне разработать «До­говор» и «Условия управления мно­гоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг» в соответствии с «Методическими рекомендациями по составлению хозяйственных договоров». Со­гласно п.1 ст.432 ГК РФ в нем учте­ны императивные нормы суще­ственных условий договоров дан­ного вида. Учитывая сложную, мно­гостороннюю структуру договора, объем его в электронном виде со­ставил 1.14 Мбайт или 89 страниц на бумажном носителе в том чис­ле: 27 статей, 266 пунктов и 18 при­ложений.

Однако для населения такой объемный документ иметь вовсе не обязательно. Во многих случаях вполне достаточно документа го­раздо меньшего объема. Такой ком­пактный «Договор управления многоквартирным домом», где от­ражены существенные, жизненно важные условия, составлен на 6 страницах, вручается каждому собственнику жилого помещения и служит доказательством заключе­ния договора. «Условия» могут храниться в управляющей органи­зации. Собственники жилых поме­щений имеют право ознакомиться с ними, а при необходимости полу­чить копию в электронном виде бесплатно или ксерокопию на бу­мажном носителе за плату.

В редакции газеты «Трудовая Тюмень» имеются «Договор управ­ления многоквартирным домом» и Содержание (оглавление) «Условий управления многоквартирным до­мом и оказания жилищно-комму­нальных услуг», разработанные автором статьи. Все желающие мо­гут их получить.

 

В. Маркуц, кандидат технических наук

Газета «Трудовая Тюмень», №19, 2008 г.